cap rate (capitalization rate)의 정의

NOI는 총수익(Gross Income)에서 임대가 되지 않은 공실(Vacancy)로 인한 손실과 각종 운영경비(Operating Expenses)를 제외하고 남는 수익을 말한다. 예를 들어 A라고 하는 상가건물이 있는데, 이 건물이 100% 임대가 모두 되었을 경우의 총수익이 매월 100만원라고 하자. 하지만 상가에 약간의 공실이 있어 평균적으로 월 10%의 임대료 손실이 발생한다면 A상가의 실질 총수익은 월 90만원이 된다. 여기서 관리인 급여, 건물 수선 및 청소비, 각종 공과금, 부동산 세금 및 보험료 등 건물 운영경비가 매월 30만원씩 지출된다고 하면 60만이 매월 NOI가 된다.

여기서 중요한 것은 상가와 관련된 감가상각비나 은행 모기지 상환비용, 그리고 건물의 개축이나 증축 등에 소요되는 항목들은 운영경비(Operating Expenses)에 포함시키지 않는다는 것이다.

NOI는 수익성 부동산의 시장가치를 평가하는 가장 중요하고도 필수적인 요소이다. 수익을 내는 상업용 부동산의 진정한 시장가치는 부동산 자체가 얼마나 돈을 벌어들이느냐에 따라 결정이 되며, 그 핵심 변수가 바로 NOI가 되는 것이다. 따라서 NOI를 직접 비교해 보면, 어느 부동산이 더 많은 돈을 벌어다 주는지 금방 비교가 된다. 부동산에 투자하는데 있어 어떤 이는 똑 같은 NOI의 부동산에 대해 남보다 비싸게 지불하고 살 수도 있고 어떤 이는 남과 똑같은 돈을 투자하여 빌딩을 매입했으면서도 더 높은 NOI를 거두는 경우가 있을 수 있다.
 
이처럼 내가 실제로 부동산으로부터 벌어들이는 돈과 이에 투자한 비용과의 비율을 따져 봄으로써 내 투자 수익률이 얼마나 되는 지 간접적으로 가늠해 볼 수 있는 지표가 바로 Capitalization Rate(줄여서 Cap Rate)인데, Cap Rate은 NOI를 매입가격으로 나눠주면 된다.

일반적으로 cap rate은 지역과 특성이 비슷한 부동산의 경우 큰 차이를 보이지 않는다.
예를 들어 오피스 빌딩의 임대료 수익은 뻔한데, 오피스 빌딩을 매입하겠다는 수요가 폭발할 경우 가격이 올라갈 것이다. 이건 특정 빌딩만 그런 게 아니고 그 주변에 비슷한 오피스 빌딩이 있다면 마찬가지로 그 빌딩도 영향을 받게 된다.

주택에서 옆집 가격이 폭등하면 내 집 가격도 가만있지 않는 것과 마찬가지이다.이렇게 되면 NOI는 변하지 않는데 분모가 되는 부동산 가격이 커지게 되므로 Cap Rate은 내려가게 된다.

Cap Rate이 낮아진다는 이야기는 그만큼 같은 돈을 투자해서 얻는 수익률이 낮아진다고 해석해도 되고, 어느 수준의 수익을 거두기 위해서는 투자해야 할 돈이 과거보다 더 많아야 한다는 의미도 된다.

서울강남의 수익부동산의 수익률과 지방도시의 수익률을 비교하면 서울강남의 수익률이 낮다. 이는 강남 부동산의 자산가치 상승요인이 시장에서 높게 평가한다는 의미이다

 부동산 시장이 균형상태에 있다면 인근에 위치하는 유사한 부동산들의 Cap rate는 거의 동일할 것이며, 특별히 Cap rate가 높다면 부동산 가격이 낮거나 순운영수익이 높아서 투자가치가 그만큼 크다고 판단을 내릴 수 있다

cap rate 은 위험을 반영한 수익률이다
 

CAP  rate는  투자금액에 대한 향후 NOI의 비율로서 투자의 사전적 수익률 개념으로 사용된다. 그러므로 기대수익률과 같은 개념으로 사용될수 있다.
 기대수익률은 투자로부터 기대되는 예상수입과 예상지출로부터 계산되는 사전적 수익률이다.
 요구수익률은 투자자가 대상 부동산에 투자하기 위하여 충족되어야 할 최소한의 수익률을 의미하며 무위험이율에 인플레이션에 대한 보상과 당해 투자의 위험에 대한 프리미엄을 합하여 결정되는 투자의 기준수익률이다.
투자의 결정은 기대수익률과 요구수익률을 비교함으로써 이루어진다. 기대수익률이 요구수익률보다 클 경우에 한하여 투자는 이루어진다.
 투자 리스크가가 낮아지는 상황에서는 기대수익률이 낮아지므로 (기대이익=자본이익+위험이익) Cap rate는 하락하게 된다.